VvE Scan

 
1 Begin 2 Voltooid

De risico enquête ofwel VvE Scan is een inventarisatie van relevante gegevens van de Vereniging van Eigenaars. Het geeft een beeld van de bestuurlijke, bouwtechnische en financiële situatie van de Vereniging van Eigenaars. Bij uw beoordeling en afweging voor het kopen of verkopen van een appartement is het belangrijk om inzicht te hebben in het functioneren en de status van een Vereniging van Eigenaars. Met name voor de aspirant koper die nog niet bekend is met het begrip Vereniging van Eigenaars is de VvE Scan een handig hulpmiddel om dit inzicht te verkrijgen.

Het resultaat van deze VvE-scan is een heldere opsomming van aandachtspunten die binnen de VvE die nog niet helemaal op orde zijn. De scan geeft hierbij aanwijzingen voor verbetering.

Deel I Vragen met betrekking tot de Vereniging van Eigenaars.

Dat wil zeggen: 1) er is een bestuur, 2) er wordt tenminste eenmaal per jaar een algemene ledenvergadering (ALV) gehouden, 3) er wordt jaarlijks een begroting vastgesteld door de ALV. Als u één of meer van deze drie punten met 'nee' beantwoordt, moet u deze vraag ook met 'nee' beantwoorden.

ToelichtingEen actieve Vereniging van Eigenaars heeft een bestuur en vergaderd tenminste eenmaal per jaar. Voor de jaarlijkse Algemene Leden Vergadering worden de eigenaars schriftelijk uitgenodig met een agenda. In de Algemene Leden Vergadering worden rechtmatige besluiten genomen die betreking hebben op de VvE.
Een niet actieve VvE wordt ook wel een "slapende VvE" genoemd.

Wanneer er één eigenaar is met meer dan 50% van het aantal stemmen dan kan deze eigenaar de besluitvorming binnen de Algemene Leden Vergadering sterk beinvloeden. Dit kan tot problemen leiden met de overige eigenaars.

ToelichtingIn de Splitsingsakte staan de breukdelen (appartement + berging + garage) vermeld van alle eigenaars.
De breukdelen zijn de berekeningsfactor voor de voorschotbijdrage en het aantal stemmen dat de eigenaar kan uitbrengen in de Algemene Leden Vergadering.
Met andere woorden; hoe meer breukdelen een apartementeigenaar bezit, hoe zwaarder zijn stem weegt in de ALV.

Klik HIER voor aanvullende informatie over de kascommissie.

ToelichtingDe kascommissie controleert jaarlijks de jaarrekening van de VvE. U kunt nagaan of er een actieve kascommissie is door kennis te nemen van de notulen en de agenda van de laatste ALV. In ieder geval zullen daar als onderwerpen "Benoeming kascommissie" en "Verslag kascommissie" aan de orde moeten zijn geweest.

ToelichtingDe technische commissie is samengesteld uit leden van de VvE en draagt zorg voor specifiek technische zaken en/of neemt deel aan commissies binnen de VvE op het gebied van techniek en onderhoud.
De technische commissie legt verantwoording af aan de Algemene Leden Vergadering.

ToelichtingDe Vereniging van Eigenaars is verplicht om minstens eenmaal per jaar een Algemene Leden Vergadering uit te schrijven.
Als appartementeigenaar hebt u het recht om te stemmen en het woord te voeren.
De VvE dient u ruim vooraf schriftelijk uit te nodigen en een agenda op te stellen.
De eigenaars ontvangen een verslag en een besluitenlijst van de Algemene Leden Vergadering.
Het modelreglement schrijft voor dat er notulen van elke ALV worden gehouden.
Het concept of de definitieve notulen moeten binnen twee weken na de ALV aan alle leden worden gezonden.

ToelichtingWanneer één of meer eigenaars het niet eens zijn met een besluit van de ALV dan kunnen deze de rechter vragen het genomen besluit te vernietigen.
Omdat hieraan consequenties voor de VvE verbonden kunnen zijn, is het met name voor nieuwe eigenaars van belang om te weten of er een dergelijke procedure loopt.\.

Deel II Vragen m.b.t. de verzekeringen van de VvE.

Welke collectieve verzekeringen heeft de Vereniging van Eigenaars afgesloten?

ToelichtingDe VvE is verplicht een collectieve opstalverzekering af te sluiten. De verzekering dekt de schade bij brand, storm en waterschade.
De verzekerde som is gebaseerd op de taxatiewaarde van het woongebouw en is normaliter geïndexeerd op de herbouwwaarde. Het verzekerde bedrag moet overeenkomen met de herbouwwaarde van het woongebouw.
Indien er sprake zou zijn van onderverzekering dan zal bij schade de uitkering ontoereikend zijn en zullen alle eigenaars op basis van breukdeel moeten bijdragen in het ontstane tekort.
In het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten is een artikel opgenomen omtrent de bepalingen van verzekeringen voor de VvE.

ToelichtingEen glasverzekering dekt doorgaans alle ruitbreuk van gevelglas van de algemene ruimten. In veel gevallen zijn hierbij inbegrepen de ramen van de gevel en eventueel glas van de balkonballustrade.
Vraag naar de polisvoorwaarden.

ToelichtingEen aansprakelijkheisverzekering dekt de schade van derden waar de VvE wettelijk aansprakelijk voor kan worden gesteld.

ToelichtingEen bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering dekt de fianciële schade die is ontstaan door handelen van bestuursleden van de VvE.
Deze verzekering is vooral bedoeld om bestuursleden te beschermen voor individuele aansprakelijkheid.

ToelichtingEen rechtsbijstandverzekering geeft de verzekerde (VvE) recht op juridisch advies en eventueel juridische bijstand bij een procesgang. Het moet dus wel gaan om een juridisch probleem en er dient een financieel belang bij gediend te zijn.
Een rechtsbijstandverzekering dekt niet alle vormen van rechtsbijstand.
Lees hiervoor de polisvoorwaarden.

ToelichtingEen woningverbeteringsclausule is een collectieve aanvulling op de opstalverzekering van de VvE waarbij de aangebrachte waardevermeerdering van een individueel appartement voor een bepaald bedrag is verzekerd voor alle leden van de VvE.

Deel III Vragen m.b.t. de financiën van de VvE.

ToelichtingHet is voor u als appartementseigenaar van belang dat u op de hoogte bent van de financiële positie van de VvE. Let erop dat u de laatste jaarrekening krijgt en dat deze is goedgekeurd door de ALV.
De jaarrekening dient binnen 6 maanden na afloop van het boekjaar aan de ALV te worden voorgelegd en bestaat uit een balans én een exploitatierekening (resultatenrekening) én een toelichting daarop.
Voor meer informatie over de financiën van de VvE: zie het boek Financiën van de VvE, gids voor bestuurders en appartementseigenaren; www.kascommissiegids.nl

ToelichtingDe Vereniging van Eigenaars is wettelijk verplicht om in de jaarbegroting een reservering op te nemen voor meerjaren onderhoud.
De hoogte van deze reservering is meestal gekoppeld aan een Meerjaren Onderhoudsplan (MJOP).

ToelichtingFinanciële reserves zijn bedoeld voor onvoorziene omstandigheden.
Let er op dat er in ieder geval reserveringen worden gedaan ten behoeve van het meerjaren onderhoud.
Behalve een reserve voor groot onderhoud moet elke VvE ook een reserves voor onvoorziene kosten hebben.
Of uw VvE een dergelijke reserve heeft, blijkt uit de balans of uit de toelichting op de balans.

ToelichtingDe begroting is de basis voor de berekening van de maandelijkse voorschotbijdrage van de eigenaars.
De begroting moet door de ALV zijn goedgekeurd, dit moet blijken uit de notulen van de ALV.

ToelichtingEen VvE moet zowel een bank- als een spaarrekening hebben en deze moeten op naam gesteld zijn van de VvE (dus niet op naam van bijv. de penningmeester of de VvE-beheerder).

ToelichtingDe besluitenlijst van de Algemene Leden Vergadering kan u uitsluitsel geven over mogelijke financiële verplichtingen die u als eigenaar hebt of nog gaat krijgen.

Deel IV Vragen m.b.t. de bestuurlijke zaken van de VvE.

ToelichtingVorderingen op de Vereniging van Eigenaars zijn feitelijk vorderingen op de individuele eigenaars.
Als een vordering wordt toegekend zal deze via de begroting c.q. voorschotbijdrage worden verrekend. Eigenaars c.q. leden van de VvE blijven persoonlijk aansprakelijk en verantwoordelijk voor de financiële verliezen en/of vorderingen.

ToelichtingIedere Vereniging van Eigenaars wordt geacht een Huishoudelijk Reglement te hebben.
Een Huishoudelijk Reglement is een door de Algemene Leden Vergadering vastgestelde overeenkomst en als zodanig rechtsgeldig.
Het niet nakomen van wederzijdse verplichtingen kan in het uiterste geval leiden tot rechtspraak. Ook wijzigingen van het Huishoudelijk Reglement worden bij meerderheid van stemmen binnen de V.v.E. vastgesteld.

ToelichtingDe beheer draagt zorg voor de dagelijkse bestuurstaken van de VvE.
De beheerder wordt aangesteld door de A.L.V. en de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de beheerder worden vastgelegd in een beheerderovereenkomst.

ToelichtingElk gebouw dat meer dan één koopwoning telt, wordt in de wet 'gesplitst' genoemd. Hoe het gebouw precies is verdeeld, is vastgelegd in de zogeheten 'splitsingstekening'.
Wat staat er in de splitsingsakte?
Een nauwkeurige omschrijving van het gebouw, de omschrijving van de afzonderlijke appartementen en de onderdelen van het Modelreglement waarvan wordt afgeweken.
Bij de splitsingsakte hoort de splitsingstekening, met daarop exact de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten.

U kunt deze gegevens opvragen bij de regionale kamer van Koophandel of via de website www.kvk.nl

ToelichtingEen Vereniging van Eigenaars is een juridische rechtspersoon en verplicht ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
De bestuursleden (met functie) staan op de inschrijving van de Kamer van Koophandel vermeld.
U kunt deze gegevens opvragen bij de regionale Kamer van Koophandel of via de website www.kvk.nl

ToelichtingGerechtelijke procedures kunnen niet alleen leiden tot aanzienlijke vorderingen maar door de publiciteit kan een VvE hierdoor ook aanzienlijke imagoschade oplopen.
Dat kan zelfs mogelijk invloed hebben op de verkoopprijs van het appartement.

Deel V Vragen m.b.t. onderhoud van het appartementencomplex.

ToelichtingEen Vereniging van Eigenaars is wettelijk verplicht om gelden te reserveren voor meerjaren onderhoud voor de algemene voorzieningen van een appartementencomplex.
Om te kunnen bepalen hoeveel financiële middelen een VvE over een reeks van jaren dient te reserveren is het opstellen van een Meerjaren Onderhoud Plan noodzakelijk.

ToelichtingWanneer de VvE over een Meerjaren Onderhoud Plan beschikt dan zal er periodiek een uitvoeringsplan voor onderhoud aan de Algemene Leden Vergadering moeten worden voorgelegd ter besluitvorming.