Ingewikkeld en conflictueus
Corporaties krijgen steeds meer gemengde complexen (koop én huur) als gevolg van verkoop en (soms ook) aankoop. In deze complexen moet bij besluitvorming alles dubbel: met de vereniging van eigenaren en met de huurders. Een bewerkelijke situatie voor de corporatie.
Inmiddels zijn er initiatieven om in gemengde complexen tot een betere balans van belangen en een eenvoudiger besluitvorming te komen. De SEV gaat het komende jaar in haar programma 'Keer' meer aandacht besteden aan gemengde complexen.
Niet alleen de besluitvorming is bewerkelijk, ook de belangen van huurders en kopers kunnen nogal uiteen lopen. De corporatie zit daar tussenin. Het blijkt dat huurders en kopers zich vaak ongelijk behandeld voelen, wat in sommige gevallen heeft geleid tot conflicten en zelfs tot vertrek van bewoners. Huurders voelen zich een soort tweederangs bewoners die geen stem hebben in besluiten die ook hen aangaan. Kopers verwijten de huurders een huurdersmentaliteit (geen verantwoordelijkheid nemen voor collectieve ruimten).
Aan de andere kant zijn er natuurlijk ook positieve factoren. Veel eigenaar-bewoners vinden het prettig als een sterke professionele partij zoals een woningcorporatie het beheer blijft doen en tevens mede-eigenaar is. En voor huurders kan de gedeeltelijke verkoop van hun complex een dam opwerpen tegen instroom van lage inkomensgroepen.
Beter balanceren van huurders- en kopersbelangen
Corporaties staan voor de uitdaging om te laten zien dat verkoop van huurwoningen - met name in etagebouw - niet leidt tot een soort uitponden zoals particuliere winstbeogende partijen dat doen. Corporaties verdienen aan verkoop van huurwoningen en dienen te investeren in een fatsoenlijke aftersales. Dit om voorwaarden te scheppen voor goed beheer na overdracht, ook op de langere termijn. Niemand zit te wachten op een nieuwe generatie noodkopers.
Inmiddels zijn er initiatieven om in gemengde complexen tot een betere balans van belangen en een eenvoudiger besluitvorming te komen. Bij Woonbron in Rotterdam is een model ontwikkeld dat nu in enkele gemengde complexen wordt uitgetest. Het komt erop neer dat er gemengde commissies worden gevormd waarin huurders en kopers zitten en die aan de VvE adviseren over technisch beheer, financieel beheer en leefbaarheid. Bovendien krijgen huurders in de VvE beperkt stemrecht over onderwerpen die hen rechtstreeks aangaan: servicekosten, huisregels en verbeteringen waarvan huurders ook zelf de kosten dragen.
Vermoedelijk werkt dit model, waarbij overigens formeel de dubbele lijnen blijven bestaan, het beste in grote complexen met een redelijke participatiegraad. Zo is Het Oosten in Amsterdam van plan om de VvE-besturen en de huurderscommissies scholing aan te bieden zodat zij beter voor hun taak zijn toegerust.
Daarnaast zou bij verkoop van corporatiewoningen meer aan aftersales gedaan moeten worden: de kersverse koper zou nog tot een halfjaar na de verkoop begeleid moeten worden in zijn nieuwe rol als eigenaar en als lid van een VvE.
Breder perspectief
Het thema gemengde complexen kan ook worden gezien vanuit het bredere perspectief van de ontwikkeling van het middensegment in de woningmarkt. Er is al door meerdere auteurs* geconstateerd dat er in Nederland een grote kloof bestaat tussen de Europees gezien omvangrijke en goedkope sociale huursector en de zeker voor starters behoorlijk dure koopsector.
De corporaties staan voor de opgave om een deel van hun bezit dat niet nodig is voor de primaire doelgroep, op te krikken van het sociale segment naar het middensegment. Voor appartementsgebouwen in de grote steden zijn die beheervormen het meest geëigend die enige nadruk leggen op het collectief belang: goed beheer van de algemene ruimten en entree van het woongebouw en van de directe woonomgeving, voldoende reservering voor professioneel onderhoud van het casco en een goed woonklimaat met de mogelijkheid om overlastgevers te weren. De vraag is of het gewone Nederlandse vrijheid-blijheid appartementsrecht voldoet in de wat moeilijker complexen waar niet alles vanzelf beschaafd en rustig gaat.
Verenigd eigendom
De SEV is van plan om het komend jaar in haar programma meer aandacht te geven aan gemengde complexen. Het begint bij het volgen van projecten die ten doel hebben om in reeds gemengde complexen de besluitvorming te stroomlijnen en de tegenstellingen tussen huurders en kopers te reduceren. Maar we zoeken ook partners die een stap verder willen zetten. Het zoeken is naar een maatschappelijk verantwoorde vorm van privaat eigendom, die niettemin aan bewoners de verantwoordelijkheid op complexniveau teruggeeft, met als verzamelnaam verenigd eigendom.
Er zijn al corporaties opgestaan die niet in de eerste plaats als doel hebben om zo veel mogelijk woningen te bezitten. Zij verkopen bij voorkeur al in innovatieve eigendomsvormen als Sociale Koop, Koopgarant of Koop Goedkoop.
Zij willen wellicht verder experimenteren met overdracht van complete complexen aan een nieuwe rechtspersoon die eigendom is van de bewoners zelf. Dit kan een coöperatieve vereniging zijn of een speciaal opgetuigde vereniging van eigenaren. Wie had willen blijven huren krijgt de woning tegen bedrijfswaarde met voortzetting van dezelfde maandelijkse lasten. Maar dan wel in één van de bovengenoemde gebonden eigendomsvormen. Wie liever had willen kopen betaalt de marktwaarde en het woonrecht wordt dan voor hem vrij verhandelbaar. Maar beiden worden lid van dezelfde vereniging, met dezelfde rechten en plichten.
De verkopende corporatie wordt dan een soort secondary housing cooperative naar Brits model: een dienstverlenende organisatie die professionele woondiensten levert aan de primaire zelfbeherende coöperatieve verenigingen of verenigingen van eigenaren. Waarbij de vereniging overigens kan wisselen van secondary als de service haar niet bevalt.
Wie durft?
* Bronnen:
· Verslag expertmeeting Gemengde Complexen, Steunpunt Wonen, Rotterdam september 2005
· Gemengd (is) complex: tegenstellingen tussen huurders en kopers kunnen flink oplopen, Johan van der Tol, NUL20, maart 2005
